妻子低价转让房产 丈夫提无效诉求被驳回

2017-08-02
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    离婚兵法36计:第十一计 李代桃僵

    “李代桃僵,也算做一个没有办法中的办法。

   原文

 势必有损,损阴以益阳。

——《乐府诗集·鸡鸣》

   释义

  当离婚纠纷的局面发展到必然有损失的时候,要舍得局部的损失,以换取全局的优势。

   人生百味

私下低价转让的房产

——妻子低价转让房产 丈夫提无效诉求被驳回

  离婚是一个人毕生财富积累减少最剧烈的形式,其资金缩水的程度,远远比今天的经济危机还要严重。

  世界各国目前最流行的夫妻财产共同制决定了在一般情况下,夫妻任何一方在婚后取得的财产,都归双方共同共有,而不必过于在意财产是哪一方的功劳所得。这也势必造成在离婚案件中,对于共同财产范围及分割的原则,双方各执一词。

  一个离婚案件,特别是一个诉讼离婚案件,财产争议的概率可以达到90%以上,几乎每一离婚案件都会有财产纷争。在这个争斗过程中,男女双方真可谓是八仙过海、各显神通,各种转移、侵吞、隐匿的方法层出不穷。我国伟大的兵法也以各种形式被加以灵活运用。

  我在2005年,代理过一起离婚案件,我代理的是男方刘江(化名),在与女方的离婚财产纠纷中,女方私自转让房产,在财产分割方面我方处于劣势。不过最后,我方应用了李代桃僵的策略,减少了我方的损失。现将这个故事呈献如下,供大家参阅,以加强防范。

200511月的一天,家住上海市宝山区的刘江来找我咨询,希望我能帮他分析一下他打的不顺的离婚案件,以求有所突破。

  通过案件资料,我了解到刘江与女方张晶(化名)曾在2004年打过一次离婚官司,当时仍是刘江为原告,张晶为被告。不过一般打离婚官司的规律,就是被告如果坚决不同意,原告离婚的诉讼请求基本上不会得到法院的支持。刘江的首次离婚请求也没有违背这一规律,宝山区人民法院经过一审审理,判决刘江与张晶的离婚诉请不予支持。

20055月,过了6个月禁诉期的刘江再次起诉。立案后,却一直没有开庭的消息。刘江打电话问承办法官,法官说,一直没有收到张晶签收的送达回证,不确定被告张晶是否收到法院的传票,所以不好开庭。

  刘江很奇怪,给法官说,张晶一直住在宝山区XX201303室啊,怎么可能没有送到呢?法官解释说,送了两封挂号信,一封到现在没有回证,第二封虽然有,但回证上是邮局的人签写的收件人迁走的字样。因此,法官让刘江再核实被告住所,然后再回馈信息给法院。

  自从刘江和张晶两个人闹离婚开始,刘江就从303室搬出来和张晶分居了,到这次起诉时已经快两年了。

303室是刘江与张晶结婚后购买的。当时刘江在外地出差,买卖合同就以张晶一个人的名义购买,房子当时也便宜,只有40多万元,开始还有一些公积金贷款,结婚几年后,双方都已经还清贷款了。刘江与张晶分居后,这套房子就留给张晶一个人住了。

  刘江特地在傍晚吃饭左右的时间赶到303室,看到防盗门开着呢。

应该有人啊,刘江心想着,也不敢敲门。要是让张晶看见刘江在,两个人非骂上不可。为了进一步核实张晶是不是还在这里居住,刘江躲在4楼的走道上,3楼的门儿一有动静,他就从走道楼梯的台阶缝隙中观察。

  不到十分钟,从1楼就传来孩子的声音,一个小男孩儿一边蹦着一边上楼。刘江在这个楼上也住了四年多的时间。这个小男孩儿不认识啊。谁知道小男孩儿爬到3楼,竟然敲303的门。

咦?刘江心想,这是张晶的什么亲戚啊,我怎么没有见过?

  更让刘江想不到的是,小男孩儿居然喊道:妈,开门!我回来啦!

啊?刘江更郁闷了,张晶认了一个干儿子吗?

  正纳闷的时候,门开了,一个声音传出来:你这个死孩子,还知道不知道吃饭!这么晚了还不回家,找打啊!

啊?这不是张晶的声音啊。

  关门后,刘江把耳朵贴在门上,里面传来声音:你爸今晚不回家吃饭了,我们先吃吧

  刘江听完,更是云里雾里。他抬头看了看门牌号,303室,没错啊?再看看楼层,是3楼,没错啊。再通过过道的窗户看了一下外面的景色,对面是一棵歪脖柳树,没错啊?

怎么办?刘江盘算着。

干脆敲门问问。想着,刘江敲门。

您找谁?门开了,一个不认识的女人问。

请问,张晶在家吗?刘江问。

张晶?那个女人先是一愣,后来仿佛想起来什么似的,噢,你说是原来的房东啊,她把房子卖给我们了,她不在这儿了!

啊?刘江当时一听,非常惊讶,赶快打电话给自己的律师。第二天,律师到宝山区房地产交易中心一查,果不其然,该套房产的登记权利人不是张晶,而是另外两个刘江不认识的人。

······

  接下来,刘江的律师又通过申请法院的调查令,从宝山区房地产管理中心查到了张晶与侯金(化名)签订的二手房买卖合同。从这些材料上看,张晶也就是在1个月前把房子以45万元的合同价卖给了侯金,而产权过户最终的审核时间,也仅仅是1个星期以前!

  刘江着急了,对律师说,张晶没有我的同意,怎么能自己卖房子呢!这套房子现在最少也值80万元,张晶却40多万元就卖了,肯定是假的!

  刘江的律师与法官联系,法官说,现在还没有联系上张晶,等联系上了,开庭再说吧。

  为了找到张晶,最后法官亲自往张晶的单位打了电话,单位说张晶请假了。在律师的建议下,法官又直接到了张晶的父母家,正好把张晶堵个正着。张晶却一副无辜的样子,说,我不知道啊,我不知道法院有什么传票啊?

  法官也没有什么办法,定半个月后开庭。

  开庭的时候,张晶仍不同意离婚。当法官问她是不是擅自转卖房产的时候,张晶说,她是和刘江电话里商量过的,这段时间她身体不好,要钱治病。她打电话向刘江要钱,刘江说不管,让她看着办。张晶说你再不管我把房子卖了治病。刘江说我不管,你看着办!

  刘江一听,急了,说,压根儿没有这事儿!说张晶一派胡言。

  法官一听,双方各执一词。就又问,你为什么房价45万元就卖了,原告说房子实际价格远远高于这个价格。

  张晶解释说,我一个妇道人家,怎么懂这些?我多少钱买的,就多少钱卖啊。我缺钱治病,事儿耽误不得!

  刘江的律师坚持要求法官发传票把侯金传唤到法庭,来接受购房经过的质证,但法官没有应允。法官说,侯金是离婚案件之外的人,不是本案当事人。你们之间和侯金的买房纠纷我这个案子不能解决,你们需要另外打官司处理。

······

  无奈之下,经过律师建议,刘江又打了一个宣告买卖合同无效的诉讼。原本希望法院判令张晶私下将共有的房产擅自单方转卖的合同无效,但经过几个月的审理,案子进展好像非常不利。

  他来找我的前几天,这个案子的法官找到刘江和他的律师,劝他们撤诉。说这个案子经过了合议庭的研究,意见不能透露。不过法官的个人意见认为,买卖合同应该是有效的,要保护第三人(侯金)的合法权益。

  他们后来通过内部渠道,打听下来,这个案子的合议庭商议结果对刘江不利。一审离婚案件也做了判决。虽然宣判两个人离婚,但只是对45万元售房款做了一人一半的分割。刘江对此判决颇为不满,对自己先前聘请的律师产生了不信任感,所以又找到了我。

  看了这个案件,分析了材料,我告诉刘江,这个案子虽然卖房、离婚两回事儿,但其实质都是一回事儿。根据我的经验,我猜测事情的原委是这样的——

  刘江第二次起诉张晶离婚,张晶看到法官寄来的信,没有签收。之后,她找到了买家,把303室卖了。

  她卖房子的工作也早就有所准备,就是要赶在第二次开庭前出卖。45万元卖掉房子不大可能,估计与下家签订了阴阳合同,一份合同价格比较高;一份合同价格比较低以减少共同财产的分割款。

  而下家侯金也愿意拿这份合同报到房地产管理中心,毕竟可以少交契税。因此,他们两情相悦,一起导演和演出了这次转让。

  因此,是否存在那份真的合同就是本案的关键,而刘江举证出其手机通话记录中,没有20052~5月份,有张晶的手机的被叫记录,且张晶又无其他证据证明售房曾与刘江商议,因此认定张晶售房未与刘江商议,侵害了刘江的财产平等处理权。

  二审法院认为,根据上诉人刘江提供的材料,可以证明303室的实际价值远远大于45万元。而作为成年人的张晶知道也应该知道房产涨幅的客观事实,却仍以45万元的价格出售房产,对刘江的财产权益造成了一定的损害。

  最终,二审法院判决,考虑到张晶的过错,在45万元的售房款上,刘江分得30万元,张晶分得15万元,此案结案!

沪家品读

  本案我提出李代桃僵的代理方案,实属无奈之举。

  在本案中,如果不能证明存在价格合理的合同,就不能推翻在房地产交易中心备案的合同。

  在买卖合同有效的前提下,只能按售房合同价,计算离婚财产分割的数额。而由于买卖合同涉及第三人侯金权益、离婚案件中不能处理合同是否有效、我方又不能证明侯金在买房中存在恶意,因此,本案打买卖合同无效作为基调,基本是无用功。

  而李代桃僵的方案,可以包含以下几个方面的意义——

  (1)丢车保帅。能把房产所有价值挽回是最好的事。但由于合同无效基本不太可能,因此,只能舍弃一部分利益,来保全其他利益。

  (2)弃子争先。不再坚持合同无效的观点,表面上看是输了根本,实质上是为了减少损失、实现当事人利益的最大化。

  (3)忍痛割爱。放弃合同无效的攻击观点,对当事人来说是非常不容易的。当事人不容易理解,为什么这样的合同还受法律保护。特别是,如果合同无效,房产所有权利必然没有分文损失;但打过错少分,则不一定能达到目标。当事人能放弃对自己的利益最为有利的思路,显然是不容易的。

  本案中,当房产转让合同无效已成为梦想时,特别是在一审判决按合同价格分割共同财产时,如何能减少当事人的损失、挽回当事人的部分利益,是摆在律师面前的重要任务。对律师来说,此案审时度势,提出私自售房配偶过错责任的观点,配合以证据佐证,以求二审法院接受张晶应承担过错酌情责任。

李代桃僵,也算做一个没有办法中的办法,最终让刘江多分到约八万元财产分割款,也算是最后的补救途径吧!

                                                         (撰文/贾明军)


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